城中村改造、老旧小区改造均为住建部在推动城市更新过程中采取的重要措施。

　　城中村改造是对城市中存在的城中村进行整治和改造。城中村是指城市中存在的违章建筑、无证房屋等建设，通常集中在城市的边缘地带或空闲土地上。这些城中村存在着安全隐患、环境脏乱差等问题，对居民的生活质量和城市形象造成了不良影响。

　　老旧小区改造是指对年久失修、基础设施老化、居住条件差的小区进行综合整治和改善。这种改造的目的是提升小区的整体品质，改善居住环境，让居民享受更好的生活。在这个过程中，通常会进行建筑加固、设施更新、绿化美化等方面的工作，以确保小区的安全性和舒适度。此外，住建部还鼓励居民进行旧房装修和局部升级改造，以满足个性化需求和提升居住体验。

　　根据住建部数据，23 年全国计划新开工改造城镇老旧小区5.3 万个、涉及居民865 万户。23 年1-6 月，全国新开工改造城镇老旧小区达4.26 万个（22 年同期为3.89 万个），开工率达80.4%（22 年同期为75.99%），惠及居民742万户。我们参考万物云“蝶城”的数据，根据物股通，一个成熟的“蝶城”能够创造超1 亿营收，服务对应约1 万户住户，若每4.26 万个老旧小区涉及742 万户住户，则每1 万个老旧小区对应约174 万户住户，对应约能为物企带来174 亿营收，我们预计20-23年新开工的老旧小区在完工后累计能为物企带来约3504亿营收。

　　我们认为加大城中村及老旧小区改造政策支持力度有利于改善居民生活，亦有利于未来物企增收。在城市更新、城中村改造及老旧小区改造的稳步推进中，物企既能作为服务主体参与其中，改造成熟后亦有利于扩大物业行业存量市场，提供基础物业项目管理之外的多元化服务，在居民对美好生活向往更加强烈的背景下，物企可开展便民服务、社区增值、资产管理等一系列非物服务，促进物企优化收入结构，进一步实现增收创利。

　　沪（深）股通：A 股物业公司中仅招商积余在沪（深）股通中有持股，截至2023年7 月28 日，持有1039.3 万股，较上周上涨24.09%，持股市值1.66 亿元。

　　港股通：港股中港股通持股共14 家（剔除停牌物企），自2023 年7 月24日至7 月28 日，增幅最大的是碧桂园服务，本周增幅6.46%。降幅最大的是合景悠活，降6.62%。持股比例最高为保利物业，为67.29%。持股数量最多为融创服务，为5.9 亿股。

　　投资策略：我们认为目前物业板块具备较高配置性价比，头部物企建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活，关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余，关注高弹性标的碧桂园服务及独立发展能力较高的物企金科服务，中小物企建议关注母公司发展迅速的建发物业、滨江服务、越秀服务等。

　　风险提示：地产周期性业务下行带来的短期业绩下滑，外拓增速不及预期，关联方应收账款及其他应收款坏账风险。